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浙江省關(guān)于加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)
來(lái)源:
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作者:pmo34db71
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發(fā)布時(shí)間: 2012-06-20
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各市、縣（市、區）人民政府，省政府直屬各單位：
現代物業(yè)服務(wù)業(yè)是現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來(lái)，我省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，但還存在產(chǎn)業(yè)層次偏低、服務(wù)能力偏弱、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問(wèn)題。為進(jìn)一步發(fā)揮現代物業(yè)服務(wù)業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng )新社會(huì )管理、促進(jìn)社會(huì )和諧中的積極作用，經(jīng)省政府同意，現就加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)提出如下意見(jiàn)：
一、總體要求和目標任務(wù)
?。ㄒ唬┛傮w要求。深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導向，著(zhù)力加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規范服務(wù)標準，提升從業(yè)人員素質(zhì)，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽(yù)度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規范的現代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。
?。ǘ┠繕巳蝿?wù)。到2015年，全省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
——物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續擴大。在城鎮新建住宅小區全面實(shí)現物業(yè)服務(wù)的基礎上，到2015年，舊住宅小區物業(yè)服務(wù)或準物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到70%以上，住宅物業(yè)服務(wù)平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到60%以上。
——物業(yè)服務(wù)群眾滿(mǎn)意度明顯提高。各類(lèi)物業(yè)管理示范項目所占比例達到10%以上，物業(yè)服務(wù)區域業(yè)主的總體滿(mǎn)意率達到80%以上。
——物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合實(shí)力和競爭力明顯增強。培育年營(yíng)業(yè)收入1億元以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)10—20家，其中若干個(gè)骨干企業(yè)年營(yíng)業(yè)收入力爭達到10億元以上，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)總量的30%以上，實(shí)現物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市零的突破；物業(yè)服務(wù)行業(yè)年營(yíng)業(yè)收入達到220億元以上，累計新增就業(yè)崗位30萬(wàn)個(gè)，對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的貢獻率穩步提高。
二、著(zhù)力提高行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力
?。ㄒ唬┎粩嘟∪飿I(yè)服務(wù)體系。積極拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，從住宅物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫院、學(xué)校、市政設施、城市綜合體、農居點(diǎn)的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過(guò)程管理和為居住者提供全面服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現代物業(yè)服務(wù)體系。
?。ǘ┲朴唽?shí)施物業(yè)服務(wù)標準。加快制訂不同類(lèi)型物業(yè)的服務(wù)標準和規范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)規范發(fā)展。鼓勵行業(yè)協(xié)會(huì )和企業(yè)參與標準制訂，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展標準化試點(diǎn)。依據服務(wù)標準推行市場(chǎng)準入和分等級管理，提高物業(yè)服務(wù)業(yè)管理水平。開(kāi)展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標準化培訓，對列入國家和省服務(wù)業(yè)標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
?。ㄈ┳龃笞鰪娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，積極采用現代信息技術(shù)和現代化管理手段，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規?；?、集約化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，大力扶持一批設備管理、保潔家政、園林養護、秩序維護等專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度、美譽(yù)度，充分發(fā)揮品牌的示范和集聚效應。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)示范項目的示范推動(dòng)作用，對所服務(wù)項目獲國家、省物業(yè)管理示范住宅小區（大廈、工業(yè)區）稱(chēng)號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市、縣（市、區）應給予適當獎勵，三年內在參加當地物業(yè)項目招投標時(shí)給予適當加分。
?。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)。引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設，規范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類(lèi)職業(yè)技能培訓機構、行業(yè)協(xié)會(huì )等組織的作用，將物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓的重點(diǎn)對象，積極開(kāi)展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。支持高等院校、技工院校設置物業(yè)服務(wù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)，加快物業(yè)服務(wù)定點(diǎn)培訓機構建設，推動(dòng)校企合作、聯(lián)合辦學(xué)，加快培養滿(mǎn)足現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專(zhuān)業(yè)人才。
?。ㄎ澹┓e極推動(dòng)物業(yè)服務(wù)節能減排。建立健全物業(yè)服務(wù)節能減排考核目標責任制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前期顧問(wèn)等方式提前介入房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設，從建筑設計、施工以及建筑材料、設施設備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中，主動(dòng)排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設施設備，開(kāi)展技術(shù)革新和設備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立專(zhuān)業(yè)節能服務(wù)公司，加大節能減排工作力度。
?。┣袑?shí)加強業(yè)主組織建設。加快修訂業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)管理規約等示范文本，加強指導和培訓，健全業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組織建設，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。完善物業(yè)服務(wù)合同，規范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責權利關(guān)系和行為。注重組織引導業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主公共財產(chǎn)進(jìn)行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會(huì )的管理水平。
三、積極培育和規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)
?。ㄒ唬┓e極放開(kāi)搞活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。逐步改革機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式，積極推進(jìn)后勤管理服務(wù)社會(huì )化、市場(chǎng)化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠(chǎng)、醫院、學(xué)校、大型公建設施等物業(yè)，采用公開(kāi)招標方式選擇物業(yè)服務(wù)。
?。ǘ┩晟莆飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標制度，加快招投標專(zhuān)家庫建設，遏制無(wú)序競爭，建立公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入機制，嚴格執行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管。加強對物業(yè)承接驗收的監管，規范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權益。加強對物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、環(huán)衛、市政等共有設施設備移交工作的監管，確保按時(shí)移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。
?。ㄈ┲?zhù)力加強行業(yè)自律。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )建設，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的積極作用，著(zhù)手開(kāi)展制訂行業(yè)行規，加快推進(jìn)行業(yè)誠信體系建設，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)承諾、履行社會(huì )責任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，努力構建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
?。ㄋ模┘涌旖⑽飿I(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調解工作新模式，建立市、縣、街道、社區四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調解組織體系，著(zhù)力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問(wèn)題。充分發(fā)揮社區法律顧問(wèn)作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛的及時(shí)解決。省建設行政主管部門(mén)要會(huì )同省有關(guān)部門(mén)抓緊制訂物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理辦法。
四、加大政策扶持力度
?。ㄒ唬┞鋵?shí)財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)保障性住宅小區、老舊住宅區等物業(yè)管理。在省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導資金安排使用上，從2012年起，每年通過(guò)集中配置資金，用于引導和鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)、創(chuàng )新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展，支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業(yè)、社區建設中作出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。市縣財政也要進(jìn)一步優(yōu)化支出結構，適當擴大服務(wù)業(yè)引導資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
?。ǘ┩晟朴嘘P(guān)收費政策。
1．完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)機制。加快制訂和完善物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”的物業(yè)服務(wù)費分級定價(jià)機制，積極推進(jìn)酬金制收費方式。嚴格執行國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費規定，普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；別墅、排屋等非普通住宅小區和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會(huì )成立后的普通住宅小區物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。對普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)標準超出當地最高政府指導價(jià)相對應服務(wù)標準的，建設單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則提出前期物業(yè)服務(wù)收費標準，報所在地價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)行政主管部門(mén)核定。廉租住房、政府投資建設運營(yíng)的公共租賃住房委托專(zhuān)業(yè)機構提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)服務(wù)費用由當地財政承擔。鼓勵有條件的老舊住宅小區推行業(yè)主自治管理、自主收費或社區化準物業(yè)管理模式。普通住宅小區認定標準由省建設主管部門(mén)負責制訂發(fā)布。
2．規范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費。凡由政府及相關(guān)職能部門(mén)承擔的費用，不得轉由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)單位要向物業(yè)管理區域內實(shí)際使用的個(gè)人、單位等最終用戶(hù)收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。規范物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓收費，收費標準應報當地物價(jià)、財政部門(mén)商物業(yè)行政主管部門(mén)核準。電梯等特種設備定期檢測費的收取，嚴格執行省財政廳、省物價(jià)局規定的標準。
?。ㄈ┞鋵?shí)稅收金融扶持政策。
1．合理確定稅基?，F代物業(yè)服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅以與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價(jià)款后的余額為稅基。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)項目分包給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人服務(wù)費用后的余額為營(yíng)業(yè)額，征收營(yíng)業(yè)稅?，F代物業(yè)服務(wù)業(yè)兼有不同稅目的應稅勞務(wù)，實(shí)行分別開(kāi)票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
2.減免相關(guān)稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低于6萬(wàn)元（含6萬(wàn)元）的小型微利物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)當年新招用符合條件的人員，企業(yè)與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì )保險費的，經(jīng)批準，在3年內按實(shí)際招用人數予以定額依次扣減營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠，定額標準為每人每年4800元（優(yōu)惠政策在2013年12月31日未執行到期的，可繼續享受至3年期滿(mǎn)為止）。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，可給予減免房產(chǎn)稅的照顧。在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設單獨賬戶(hù)專(zhuān)項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；業(yè)主委員會(huì )直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì )開(kāi)具結算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶(hù)代付勞務(wù)價(jià)款的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的物業(yè)專(zhuān)項維修資金，不征收營(yíng)業(yè)稅。鼓勵物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)骨干企業(yè)兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業(yè)重組過(guò)程中發(fā)生轉讓企業(yè)產(chǎn)權涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉移等行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業(yè)現有在職職工總數30%（超過(guò)100人的企業(yè)達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動(dòng)合同的勞動(dòng)密集型物業(yè)服務(wù)小企業(yè)，經(jīng)辦金融機構可根據企業(yè)實(shí)際招用人數合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過(guò)人民幣200萬(wàn)元，貸款期限不超過(guò)2年。
?。ㄋ模┞鋵?shí)相關(guān)補貼政策。
1.落實(shí)培訓補貼。對有愿望從事物業(yè)服務(wù)的登記失業(yè)人員、進(jìn)城求職農村勞動(dòng)力等未就業(yè)人員參加定點(diǎn)培訓機構組織的物業(yè)服務(wù)技能培訓的，享受培訓所在地人力社保部門(mén)的職業(yè)培訓補貼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂6個(gè)月以上勞動(dòng)合同，在勞動(dòng)合同簽訂之日起6個(gè)月內由企業(yè)依托所屬培訓機構或政府有關(guān)部門(mén)認定的培訓機構開(kāi)展崗前就業(yè)技能培訓的，根據培訓后繼續履行勞動(dòng)合同情況，按照當地確定的職業(yè)培訓補貼標準，對企業(yè)給予定額職業(yè)培訓補貼。
2.落實(shí)社會(huì )保險補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用城鄉就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動(dòng)合同，并依照規定繳納社會(huì )保險費的，企業(yè)為其實(shí)際繳納的基本養老、醫療、失業(yè)保險費由當地財政給予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業(yè)困難人員可延長(cháng)至退休外，其余人員不超過(guò)3年。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用見(jiàn)習期滿(mǎn)的高校畢業(yè)生而為其補繳的見(jiàn)習期間養老保險費用（不含個(gè)人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進(jìn)就業(yè)資金中列支。
3.落實(shí)物業(yè)管理補貼。對老舊住宅小區、保障性住宅小區、農民工公寓、拆遷安置小區等實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，所在地政府應定期給予物業(yè)管理服務(wù)單位一定的資金補貼。各地對物業(yè)服務(wù)業(yè)征收的營(yíng)業(yè)稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區、老舊住宅小區等的物業(yè)管理補貼和獎勵，并優(yōu)先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎設施大修、改造或更新所需經(jīng)費。老舊住宅小區的范圍由所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)結合當地實(shí)際作出界定。對在商品住宅小區中配建的保障性住房，執行該小區統一的物業(yè)服務(wù)費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
4.落實(shí)節能減排專(zhuān)項改造補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)因節能減排而改造共用設施設備的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當地政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
五、切實(shí)加強組織領(lǐng)導
?。ㄒ唬┘訌娊M織協(xié)調，形成工作合力。各級政府和有關(guān)部門(mén)要充分認識加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重要性和緊迫性，進(jìn)一步轉變觀(guān)念，拓寬思路，努力實(shí)現物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的轉型升級。省級層面建立由省建設廳牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監、安監、物價(jià)、金融、電力等部門(mén)和單位組成的省加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)聯(lián)席會(huì )議制度，加強對現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統籌協(xié)調，及時(shí)解決實(shí)際工作中遇到的重大問(wèn)題。聯(lián)席會(huì )議辦公室設在省建設廳。聯(lián)席會(huì )議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進(jìn)現代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。各市、縣（市、區）政府也要建立健全相關(guān)協(xié)調機制，加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統籌規劃，制訂落實(shí)更加具體有效的政策措施，推進(jìn)現代物業(yè)服務(wù)業(yè)持續健康發(fā)展。要把現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展納入全省服務(wù)業(yè)發(fā)展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實(shí)到位。
?。ǘ┙∪y計制度，加強監測分析。加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)監測和分析，為制訂現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、政策提供依據。
?。ㄈ┘訌娸浾撘龑?，營(yíng)造良好氛圍。各級政府和有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強輿論引導，通過(guò)多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，宣傳促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會(huì )進(jìn)一步營(yíng)造關(guān)心支持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門(mén)要指導各類(lèi)新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀(guān)公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導廣大業(yè)主依法理性維權，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范管理、提高服務(wù)水平。
現代物業(yè)服務(wù)業(yè)是現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來(lái)，我省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，但還存在產(chǎn)業(yè)層次偏低、服務(wù)能力偏弱、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問(wèn)題。為進(jìn)一步發(fā)揮現代物業(yè)服務(wù)業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng )新社會(huì )管理、促進(jìn)社會(huì )和諧中的積極作用，經(jīng)省政府同意，現就加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)提出如下意見(jiàn)：
一、總體要求和目標任務(wù)
?。ㄒ唬┛傮w要求。深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導向，著(zhù)力加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規范服務(wù)標準，提升從業(yè)人員素質(zhì)，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽(yù)度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規范的現代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。
?。ǘ┠繕巳蝿?wù)。到2015年，全省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
——物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續擴大。在城鎮新建住宅小區全面實(shí)現物業(yè)服務(wù)的基礎上，到2015年，舊住宅小區物業(yè)服務(wù)或準物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到70%以上，住宅物業(yè)服務(wù)平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到60%以上。
——物業(yè)服務(wù)群眾滿(mǎn)意度明顯提高。各類(lèi)物業(yè)管理示范項目所占比例達到10%以上，物業(yè)服務(wù)區域業(yè)主的總體滿(mǎn)意率達到80%以上。
——物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合實(shí)力和競爭力明顯增強。培育年營(yíng)業(yè)收入1億元以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)10—20家，其中若干個(gè)骨干企業(yè)年營(yíng)業(yè)收入力爭達到10億元以上，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)總量的30%以上，實(shí)現物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市零的突破；物業(yè)服務(wù)行業(yè)年營(yíng)業(yè)收入達到220億元以上，累計新增就業(yè)崗位30萬(wàn)個(gè)，對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的貢獻率穩步提高。
二、著(zhù)力提高行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力
?。ㄒ唬┎粩嘟∪飿I(yè)服務(wù)體系。積極拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，從住宅物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫院、學(xué)校、市政設施、城市綜合體、農居點(diǎn)的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過(guò)程管理和為居住者提供全面服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現代物業(yè)服務(wù)體系。
?。ǘ┲朴唽?shí)施物業(yè)服務(wù)標準。加快制訂不同類(lèi)型物業(yè)的服務(wù)標準和規范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)規范發(fā)展。鼓勵行業(yè)協(xié)會(huì )和企業(yè)參與標準制訂，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展標準化試點(diǎn)。依據服務(wù)標準推行市場(chǎng)準入和分等級管理，提高物業(yè)服務(wù)業(yè)管理水平。開(kāi)展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標準化培訓，對列入國家和省服務(wù)業(yè)標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
?。ㄈ┳龃笞鰪娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，積極采用現代信息技術(shù)和現代化管理手段，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)規?；?、集約化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，大力扶持一批設備管理、保潔家政、園林養護、秩序維護等專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度、美譽(yù)度，充分發(fā)揮品牌的示范和集聚效應。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)示范項目的示范推動(dòng)作用，對所服務(wù)項目獲國家、省物業(yè)管理示范住宅小區（大廈、工業(yè)區）稱(chēng)號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市、縣（市、區）應給予適當獎勵，三年內在參加當地物業(yè)項目招投標時(shí)給予適當加分。
?。ㄋ模┨岣呶飿I(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)。引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓和職業(yè)道德建設，規范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類(lèi)職業(yè)技能培訓機構、行業(yè)協(xié)會(huì )等組織的作用，將物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓的重點(diǎn)對象，積極開(kāi)展訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓。支持高等院校、技工院校設置物業(yè)服務(wù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)，加快物業(yè)服務(wù)定點(diǎn)培訓機構建設，推動(dòng)校企合作、聯(lián)合辦學(xué)，加快培養滿(mǎn)足現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專(zhuān)業(yè)人才。
?。ㄎ澹┓e極推動(dòng)物業(yè)服務(wù)節能減排。建立健全物業(yè)服務(wù)節能減排考核目標責任制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前期顧問(wèn)等方式提前介入房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設，從建筑設計、施工以及建筑材料、設施設備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中，主動(dòng)排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設施設備，開(kāi)展技術(shù)革新和設備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設立專(zhuān)業(yè)節能服務(wù)公司，加大節能減排工作力度。
?。┣袑?shí)加強業(yè)主組織建設。加快修訂業(yè)主大會(huì )議事規則、物業(yè)管理規約等示范文本，加強指導和培訓，健全業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組織建設，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。完善物業(yè)服務(wù)合同，規范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責權利關(guān)系和行為。注重組織引導業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主公共財產(chǎn)進(jìn)行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會(huì )的管理水平。
三、積極培育和規范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)
?。ㄒ唬┓e極放開(kāi)搞活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。逐步改革機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式，積極推進(jìn)后勤管理服務(wù)社會(huì )化、市場(chǎng)化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠(chǎng)、醫院、學(xué)校、大型公建設施等物業(yè)，采用公開(kāi)招標方式選擇物業(yè)服務(wù)。
?。ǘ┩晟莆飿I(yè)服務(wù)市場(chǎng)監管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標制度，加快招投標專(zhuān)家庫建設，遏制無(wú)序競爭，建立公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入機制，嚴格執行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管。加強對物業(yè)承接驗收的監管，規范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權益。加強對物業(yè)區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、環(huán)衛、市政等共有設施設備移交工作的監管，確保按時(shí)移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位。
?。ㄈ┲?zhù)力加強行業(yè)自律。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )建設，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的積極作用，著(zhù)手開(kāi)展制訂行業(yè)行規，加快推進(jìn)行業(yè)誠信體系建設，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)承諾、履行社會(huì )責任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，努力構建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
?。ㄋ模┘涌旖⑽飿I(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構建人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調解工作新模式，建立市、縣、街道、社區四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調解組織體系，著(zhù)力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問(wèn)題。充分發(fā)揮社區法律顧問(wèn)作用，引導人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛的及時(shí)解決。省建設行政主管部門(mén)要會(huì )同省有關(guān)部門(mén)抓緊制訂物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理辦法。
四、加大政策扶持力度
?。ㄒ唬┞鋵?shí)財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)保障性住宅小區、老舊住宅區等物業(yè)管理。在省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導資金安排使用上，從2012年起，每年通過(guò)集中配置資金，用于引導和鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)、創(chuàng )新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展，支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業(yè)、社區建設中作出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。市縣財政也要進(jìn)一步優(yōu)化支出結構，適當擴大服務(wù)業(yè)引導資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
?。ǘ┩晟朴嘘P(guān)收費政策。
1．完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)機制。加快制訂和完善物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”的物業(yè)服務(wù)費分級定價(jià)機制，積極推進(jìn)酬金制收費方式。嚴格執行國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費規定，普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)；別墅、排屋等非普通住宅小區和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會(huì )成立后的普通住宅小區物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。對普通住宅小區前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)標準超出當地最高政府指導價(jià)相對應服務(wù)標準的，建設單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則提出前期物業(yè)服務(wù)收費標準，報所在地價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)行政主管部門(mén)核定。廉租住房、政府投資建設運營(yíng)的公共租賃住房委托專(zhuān)業(yè)機構提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)服務(wù)費用由當地財政承擔。鼓勵有條件的老舊住宅小區推行業(yè)主自治管理、自主收費或社區化準物業(yè)管理模式。普通住宅小區認定標準由省建設主管部門(mén)負責制訂發(fā)布。
2．規范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費。凡由政府及相關(guān)職能部門(mén)承擔的費用，不得轉由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)單位要向物業(yè)管理區域內實(shí)際使用的個(gè)人、單位等最終用戶(hù)收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。規范物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓收費，收費標準應報當地物價(jià)、財政部門(mén)商物業(yè)行政主管部門(mén)核準。電梯等特種設備定期檢測費的收取，嚴格執行省財政廳、省物價(jià)局規定的標準。
?。ㄈ┞鋵?shí)稅收金融扶持政策。
1．合理確定稅基?，F代物業(yè)服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅以與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價(jià)款后的余額為稅基。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)項目分包給其他單位或者個(gè)人的，以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人服務(wù)費用后的余額為營(yíng)業(yè)額，征收營(yíng)業(yè)稅?，F代物業(yè)服務(wù)業(yè)兼有不同稅目的應稅勞務(wù)，實(shí)行分別開(kāi)票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營(yíng)業(yè)稅。
2.減免相關(guān)稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低于6萬(wàn)元（含6萬(wàn)元）的小型微利物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)當年新招用符合條件的人員，企業(yè)與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同并依法繳納社會(huì )保險費的，經(jīng)批準，在3年內按實(shí)際招用人數予以定額依次扣減營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠，定額標準為每人每年4800元（優(yōu)惠政策在2013年12月31日未執行到期的，可繼續享受至3年期滿(mǎn)為止）。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，可給予減免房產(chǎn)稅的照顧。在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設單獨賬戶(hù)專(zhuān)項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；業(yè)主委員會(huì )直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì )開(kāi)具結算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶(hù)代付勞務(wù)價(jià)款的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的物業(yè)專(zhuān)項維修資金，不征收營(yíng)業(yè)稅。鼓勵物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)骨干企業(yè)兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業(yè)重組過(guò)程中發(fā)生轉讓企業(yè)產(chǎn)權涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權轉移等行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業(yè)現有在職職工總數30%（超過(guò)100人的企業(yè)達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動(dòng)合同的勞動(dòng)密集型物業(yè)服務(wù)小企業(yè)，經(jīng)辦金融機構可根據企業(yè)實(shí)際招用人數合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過(guò)人民幣200萬(wàn)元，貸款期限不超過(guò)2年。
?。ㄋ模┞鋵?shí)相關(guān)補貼政策。
1.落實(shí)培訓補貼。對有愿望從事物業(yè)服務(wù)的登記失業(yè)人員、進(jìn)城求職農村勞動(dòng)力等未就業(yè)人員參加定點(diǎn)培訓機構組織的物業(yè)服務(wù)技能培訓的，享受培訓所在地人力社保部門(mén)的職業(yè)培訓補貼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂6個(gè)月以上勞動(dòng)合同，在勞動(dòng)合同簽訂之日起6個(gè)月內由企業(yè)依托所屬培訓機構或政府有關(guān)部門(mén)認定的培訓機構開(kāi)展崗前就業(yè)技能培訓的，根據培訓后繼續履行勞動(dòng)合同情況，按照當地確定的職業(yè)培訓補貼標準，對企業(yè)給予定額職業(yè)培訓補貼。
2.落實(shí)社會(huì )保險補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用城鄉就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動(dòng)合同，并依照規定繳納社會(huì )保險費的，企業(yè)為其實(shí)際繳納的基本養老、醫療、失業(yè)保險費由當地財政給予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業(yè)困難人員可延長(cháng)至退休外，其余人員不超過(guò)3年。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用見(jiàn)習期滿(mǎn)的高校畢業(yè)生而為其補繳的見(jiàn)習期間養老保險費用（不含個(gè)人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進(jìn)就業(yè)資金中列支。
3.落實(shí)物業(yè)管理補貼。對老舊住宅小區、保障性住宅小區、農民工公寓、拆遷安置小區等實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，所在地政府應定期給予物業(yè)管理服務(wù)單位一定的資金補貼。各地對物業(yè)服務(wù)業(yè)征收的營(yíng)業(yè)稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區、老舊住宅小區等的物業(yè)管理補貼和獎勵，并優(yōu)先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎設施大修、改造或更新所需經(jīng)費。老舊住宅小區的范圍由所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)結合當地實(shí)際作出界定。對在商品住宅小區中配建的保障性住房，執行該小區統一的物業(yè)服務(wù)費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
4.落實(shí)節能減排專(zhuān)項改造補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)因節能減排而改造共用設施設備的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當地政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
五、切實(shí)加強組織領(lǐng)導
?。ㄒ唬┘訌娊M織協(xié)調，形成工作合力。各級政府和有關(guān)部門(mén)要充分認識加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重要性和緊迫性，進(jìn)一步轉變觀(guān)念，拓寬思路，努力實(shí)現物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的轉型升級。省級層面建立由省建設廳牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監、安監、物價(jià)、金融、電力等部門(mén)和單位組成的省加快發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)聯(lián)席會(huì )議制度，加強對現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統籌協(xié)調，及時(shí)解決實(shí)際工作中遇到的重大問(wèn)題。聯(lián)席會(huì )議辦公室設在省建設廳。聯(lián)席會(huì )議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進(jìn)現代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。各市、縣（市、區）政府也要建立健全相關(guān)協(xié)調機制，加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統籌規劃，制訂落實(shí)更加具體有效的政策措施，推進(jìn)現代物業(yè)服務(wù)業(yè)持續健康發(fā)展。要把現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展納入全省服務(wù)業(yè)發(fā)展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實(shí)到位。
?。ǘ┙∪y計制度，加強監測分析。加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)監測和分析，為制訂現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規劃、政策提供依據。
?。ㄈ┘訌娸浾撘龑?，營(yíng)造良好氛圍。各級政府和有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強輿論引導，通過(guò)多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，宣傳促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會(huì )進(jìn)一步營(yíng)造關(guān)心支持現代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門(mén)要指導各類(lèi)新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀(guān)公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導廣大業(yè)主依法理性維權，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范管理、提高服務(wù)水平。
二○一二年三月十六日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
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